• 집값하락 사례

캐나다 주택시장도 밴쿠버, 토론토를 중심으로 심상치 않은바 작년 11월 기존주택 매매가 전월 대비 11%나 급감한다. 한편 호주 주택시장 하락국면은 2년 이상 길어지고 있다. 세계 주택시장의 버팀목 역할을 하던 미국과 중국의 주요 도시 집값도 꺾이기 시작한다. 뉴욕의 강남으로 불리는 웨스트체스터 카운티 집값은 5개월 연속 하락이라고 한다. 그리고 중국 70개 도시는 물론 한국의 강남 아파트값도 정부의 강도 높은 대책이 나온 작년 9월 이후 하락세로 돌아선 상태다.

• 세계경기와 부채증가

문제는 금년이다. 2009년 2분기 이후 10년 동안 지속된 세계경기 회복세가 작년 3분기부터는 둔화되기 시작한다. 세계 3대 경제예측기관인 국제통화기금(IMF), 경제협력개발기구(OECD), 세계은행(World Bank) 등은 아래그림에서 보듯이 금년에 세계경제의 성장세가 이전보다도 더 둔화될 것으로 전망한다.

이는 소득이 늘어날 가능성이 적어진다는 의미다. 반면 세계 총부채는 164조달러(18경원)에 달한다. 이는 세계 국민의 총소득 대비 225%로 금융위기 발생 직전에 비해 무려 12%나 급증한다. 질적으로도 상환능력이 떨어지는 중하위 계층일수록 빚이 많은 점을 감안하면 쉽게 줄긴 힘들 것으로 예상된다. 금년엔 부채위기의 한해가 될 것으로 보는 예측기관이 많다.

위 그림은 참고용이며 국제통화기금(IMF)의 세계 GDP성장률 전망을 나타낸 선형그래프이다.

• 逆자산효과

세계 부동산 업계에서는 마천루 저주(咀呪) 우려까지 나오고 있다. 참고로 마천루 咀呪란 마천루의 높이가 올라갈수록 경기가 침체국면에 들어설 가능성이 높아짐을 의미한다. 원인은 세계 주택가격이 급락할 경우 소비 등 경기에 부정적 영향을 미치는 역(逆)자산효과이다. 분석에 의하면 미국의 경우 주택가격 하락에 따른 逆자산효과가 주식에 비해 3배 이상 높은 것으로 나온다.

• 美연준의 통화정책 속도조절

작년 증시에 이어 금년에는 주택시장에 한파가 완화될 것인지 아니면 더 강해질 것인지 여부와 작년 3Q 이후 둔화세를 보이는 세계경기가 Soft Patch(일시침체)에 그칠지 또는 장기침체로 이어질 것인지 여부는 美연준(FED)의 출구전략 속도조절에 달려 있다고 해도 과언이 아닐 것이다.

작년 12월 회의에서 FED는 앞으로 통화정책은 시차를 감안한 경제지표를 중시할 방침을 강조한다. 이럴 경우 긴축시기도 한 번 변경하고 지켜보는 방식(Go Stop)에서 FOMC회의(6주에 한번) 때마다 변경할 수 있는 방식(Go Go)으로 조정될 가망이 높다. 주가와 주택가격이 하락해 경기가 악화된다고 판단하면 美연방준비제도이사회는 금리인상 속도조절에 나설 것으로 예상된다.

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